管理業界の出来事などが掲載されている、TRG オーナーズ新聞の紹介ページです。

居住⽤物件の相場は好調、続く低⾦利で購⼊しやすい

この度、仲介営業店の一部の店舗で本業の賃貸仲介のほか、売買仲介も取り扱うようになりました。長きにわたり、賃貸仲介のみを対応しておりましたが、２年程前から売買仲介を試験的に始めると、意外にもニーズがあるものだと感じました。そのお声を拾うべく、売買仲介を行いたいという思いで、売買スキルのあるスタッフの増員や育成を行っております。

しかし、20代後半～30代前半を中心に初期費用やローン生活への不安を抱え、悩んでいる方も多く、まだまだ賃貸への需要は衰えていない状況になっております。当社では、どちらのお客様へも提案ができるように、賃貸スキルと売買スキルを更に磨きをかけ続けております。

実需（物件を購入し居住用として実際に使用する事）に関しては、大きく変動はないものの、緩やかに上昇傾向です。

また、住宅ローンの低金利が続く影響で買主の購入限度額も高くなり、順調に成約が推移しています。最近では住宅ローンの金利が、０・４５７％の商品も出てきております。（18年６月現在　変動　通期型）しかし金利ばかり安くても、各銀行ごとにローン実行時の事務手数料・保証会社手数料や、繰り上げ返済をする際の繰上返済手数料の有無等で大きく変わります。購入希望者のライフスタイルに合わせて提案するよう心がけています。

売却のデメリットは意外と少ない!?

不動産売却に関して、致し方ない売却を除くと、ほとんどの方は物件に思い入れがある分、売却に二の足を踏んでしまうこともあるでしょう。これは実需・収益物件でも同様と思いますが、売却のデメリットはさほど無いように感じます。では売却するメリットをあげると、

１）ローンの完済で支払いに悩むことがなくなる
２）次の購入資金に充てることができる
３）固定資産税や都市計画税等の支払いが無くなる
４）現金化できる

その他にもあると思いますが、この４つが大きく挙げられます。

それに対する、デメリットは、売却に関する費用がかかる（諸費用や一時的な税金など）、ローン残債が売却価格より上回るケースでは、売却できない、といった事などです。

売却に関してのリスクは？

メリットが多いだけでは売却に関しての成功とは言えません。メリット・デメリット以外にも、リスクをあげるなら、買主様がどのタイミングで見つかるかという事です。よくある事例では売り出しを開始した直後に購入希望が入り、その際の価格交渉の条件が合わず、もっと高く売りたいがためにこれを見送り、しかしその後はさっぱり引き合いもなく、数か月後に結局価格を下げて成立してしまう等のケースも見受けられます。

収益物件・増え続ける売却依頼

賃貸、売買だけでなく、オーナー様からの収益物件の売却依頼も増えており、毎月売却相談を頂いております。さらに収益物件の購入相談で、定年リタイヤ後の収入を考えた将来設計として購入検討される方が増えております。公務員や医者、会社役員などいわゆる高属性の方や、不動産会社・中国などからの外国人投資家から購入を求められたり、反面、個人オーナー様は所有不動産を手放すという事が現状多くあります。現在所有されているマンションを手放す理由としては、主に次のようなものがあります。

１）入居者のトラブル(滞納や騒音トラブルなど)
２）赤字のキャッシュフロー
３）後継者の継ぐ意志が弱い

これらの理由で、売却を決断するオーナ様が増えています。また、売却価格も高値で推移しております。過去５年間を振り返ると、不動産価格は緩やかに値上がり傾向で、プチバブルと言われているのも、価格変動を見ると一目瞭然です。それでも購入を希望する数が衰えないのも、それだけの需要がまだまだあるからだと思います。

リスクを軽減・回避する為には

売却に関しては、売却査定から、ご購入をご検討されている方もお力になれればと思います。仲介店舗で売買をするにあたり、売却・購入どちらのお客様にもメリット・デメリット・リスクの共有を行い、誠実に対応していく所存です。

当社では不動産売買の取り組みを賃貸・管理との連携で蓄えた多種多様なノウハウを基盤としつつ、現在提携させて頂いている法人様や現顧客、オーナー様とのお付き合いの中、幅広いネットワークがあるという強みを活用してまいります。

■ＩｏＴ住宅 １）スマートロック ２）スマート家電

昨年の本紙でも取り上げましたが、あらゆるモノをインターネットでつなぐという概念で、現在で実用化されている代表的なものが１と２です。いずれもスマートフォンを使い、１はキーレスで鍵の開け閉めができ、２は家電の操作ができます。このように住宅におけるＩｏＴの活用も実用化されると、爆発的に広がるので注目です。

■シェアリングエコノミー ３）時間貸し住宅 ４）シェアリング店舗

シェアリングエコノミーは、個人所有の資産等を他人に貸し出しをしたり、それらを斡旋するサービスの事を言い、３はスチール撮影・テレビ・ドラマのロケ地としての利用のほか、ママ友が子供を面倒みながら女子会をする等で使われ、４は実店舗を持たないオンラインブランドが店舗モデルのテストに使用したり、新商品のローンチ時に活用する企業もあるようです。

このように空きリソースを活用したビジネスが日本でも多く誕生しており、３、４だけでなく、車・自転車・軒先・平日使われていないスペースなど空きリソースを使ったビジネスが広がっています。現在、弊社管理の物件内駐車場の活用も始めておりますので是非お声かけください。

■⽣活スタイルのトレンド　５）リビ充家族

昨年12月にリクルートホールディングスが賃貸トレンド予想を発表したスタイルで、広いリビングで家族それぞれが充実した時間を過ごすスタイルが定着しつつあることを言います。



６）塩系インテリア

「塩系男子」ならぬ「塩系インテリア」、部屋はあっさりとした色素の薄いトーンで統一されます。

７）ミニマリスト

「必要最低限の物しか持たない方法や考え方」、服や物が減るので、全て見せるように収納できます。

８）ヒュッゲ

北欧、デンマーク人の「身近にある心地よい時間や空間を大切にする」生活スタイルで、暖炉を囲んで家族や友達とくつろいだりと、ゆっくり時間を過ごす事です。（脱線しますが）日本より平均労働時間が15％短いが、労働生産性は日本の１・５倍高く、公私共に豊かな暮らし方ですね。

「募集条件は適正でしょうか？繁忙期での値上げは禁物！」

準備と一言で申しましても、物件や立地、ニーズ等、様々あり難しいですが、まずはどの物件にも必要な備えをしておくことをおすすめ致します。一昔前では、繁忙期に募集条件を値上げする事例はよくありましたが、ネットからの部屋探しが主流の現在では、入居希望者はシビアに物件相場を調べている為、候補から外れてしまいます。また入居したとしても、早期に退去となるケースも多く聞きますので、安易に条件を上げると顧客を失う事になります。

もし賃料等の募集条件を上げるなら、設備投資やリノベーションを行った等の何らかの根拠をもって、かつ仲介業者がきちんとその情報を打ち出せているかのチェックをオーナー様ご自身で確認される事をお勧め致します。根拠が無いと、ただ単に募集条件を繁忙期に便乗し、値上げしただけの物件として認識されてしまいますのでご注意ください。

検索画面の一部

例えば4.9→5.1 万にした場合、検索価格帯が変わり物件数も３倍弱となれば、埋もれてしまいます。



「気持ちよく内覧できる物件に仕上がってますか？」

お部屋の原状回復をされるのは必須の事ですが、エントランスの清掃状況や、部屋内にオーナー様が見てもらいたいポイントが有ればそこを強調させて、内覧時に目が行くようにする事も簡単で大事な事ですのでお忘れのないように。また、集合ポストに入れられた沢山のチラシが溢れでる事を防止する為に「投函防止シール」をされる場合、空室が多いと、案内時部屋を見る前から「この物件は人気の無い物件だ」と勘違いされてしまいますので、空室が多い物件のオーナー様は剝がしておいてください。繁忙期だけでも頻繁にエントランス清掃を心がけてみてはいかがでしょうか？

勿論、私共がご案内させていただいた際に散らかっていれば、拾い上げ捨てておきますのでゴミ箱だけご用意下さい。その他にも、ここでは書ききれないほど色々ありますが、今からでも遅くありませんので、是非お近くの当社スタッフへお声かけ下さい。