「TRGオーナーズ新聞」は、弊社管理業務のご紹介や最新の管理業界ニュースなどを掲載している新聞です。オーナー様向け情報紙として弊社が作成しております。このページでは記事の抜粋をご紹介いたします。
「第115号」のご紹介 （2025年4月号から抜粋）
法律から見た良い管理会社の見分け方
・厳格な2つのルールを遵守できるか？
2021年に施行された賃貸住宅管理業法（管理業法）は管理会社等が適切に物件を管理・運営されることを目的に定められています。厳格な2つのルールを深掘りします。
2023年は不動産仲介業の倒産件数が120件と過去最悪となりました。
原因のひとつに、コロナ関連融資を受けた業者が返済不能となったことなどが考えられます。
2024年の倒産件数は減少傾向になりましたが、今後、金利や物価の上昇や人材確保の観点から、中小業者の倒産や業界での寡占化が考えられます。
そんな中、2021年に施行された賃貸住宅管理業法（以後、管理業法）は管理会社及びサブリース業者が適切に物件を管理・運営される事を目的に定められています。
特にオーナー様に関係する箇所は以下の2点です。
1.管理会社は家賃を分別管理しているか？
2.最低、年に1回定期報告を行っているか？
サブリースの内容はまたの機会とし、今回はこの2点について深掘りしてみます。
・管理会社は家賃を分別管理しているか？
賃貸住宅管理業法第16条では以下のように定められています。
賃貸住宅管理業者は、その管理業務において受領する家賃・敷金・共益費その他の金銭を、自己の固有財産および他の管理業務において受領する家賃・敷金・共益費その他と分別して管理しなければならない。
弊社においても、家賃等の集金口座は当然、専用の口座を用意しています。
2の定期報告の話とつながりますが、管理会社の業界団体、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（以下、日管協）が『預り金保証制度』を実施しています。
預り金保証制度とは？
・管理会社に倒産等が発生した場合、日管協がオーナー様に対し、引渡されなかった家賃等の預り金を（一定額を限度に）保証弁済する賃貸住宅管理業界唯一の保証制度
・管理会社の加入には第三者機関による厳正な経営状態の審査。加入中も定期的に第三者の査察あり
・2024年度から加入年数に応じて弁済限度額を１管理会社あたり上限1,000万から最大5,000万円に引き上げ
管理会社の加入には厳格審査と定期的な査察をパスする必要があります。2024年現在637社が加入し、弊社では26年前からこの制度に加入しています。
この制度を通じてオーナー様、入居者様にも不安を少しでも解消することができます。
・最低、2年に1回定期報告を行っているか？＋査察
管理業法の定めでは最低年１回はオーナー様に物件の運営状況について報告する義務があります。
報告は口頭ではなく、文書等での報告が必須です。レンタックスでは毎年夏頃にオーナー様に郵送にてお送りしています。
また、加入管理会社は国交省より定期的に査察があります。弊社でも昨年受けており、結果は問題なく終わっていることを、ご報告させていただきます。
・まとめ
このように、今後も一定数の不動産業者の倒産が考えられます。
今後新たにマンション経営を行う際や、現時点で管理会社の変更を考えられている場合は管理業法に基づき適切な運営をしてくれる会社をおススメします。
開発営業部 マネージャー
辻本 怜史
2025年春・賃貸経営にかかわる3つの話題
今回は、オーナーさまの賃貸経営を取り巻く最新の動向に関して3つお話をさせていただきます。
1.建築費の高騰
円安が一時期より改善されましたが、人手不足と材料価格の上昇から建築費の高騰は止みそうにありません。
そんな環境の中、膨らんだコストによって周辺の相場より高額の家賃設定となった新築物件は募集に苦戦を強いられ、満室までに日数を要したり、条件変更をされたりしています。
今後の建築計画では、容積率をフルに活用するのではなく、床面積を減らしたり、階数を４階までにしてエレベーターをなくすなどのほか、構造をＲＣではなく木造にするなどの工夫が必要なのかもしれません。
2.法人のお部屋探し
ことしは法人さまの部屋探しが好調です。
この話題も前述の企業の人手不足の解消施策によるもので、大手を中心に初任給を上げたり、社宅の提供を充実させたりと採用環境の改善を進めています。
社宅規定にあう良い物件から決まっていくため、一部のエリアでは法人が求める条件の物件が満室で提供できないなど、うれしい悲鳴を上げています。
3.地価の高止まり
土地の価格もコロナ禍以降、大阪万博の影響もあり高騰が続いています。
万博以降の地価がどうなるか気になります。
複数の物件をお持ちのオーナーさまの中には、この機会に収益力の低下した物件を売却し、売却益を元手により好立地の物件に買い換えることをご検討されている方もいらっしゃるようです。
是非弊社の担当にご相談ください。
2025年4月吉日
「第114号」のご紹介 （2025年1月号から抜粋）
稼働率で見る賃貸物件の収益力
ご所有の物件の入居率、稼働率は何％でしょうか？
稼働率の単純な求め方は稼働日数に対しての入居日数で割り出せます。ただしリフォーム期間や滞納状況なども考慮して求めることが大切です。
■ 稼働率を上げるには？
稼働率を上げるためには、空室期間を短くする必要があり、部屋の退去から入居までの期間が短いほど稼働率が上がります。
空室期間になるには２つの要素が考えられます。
・退去後リフォーム完了までの期間
・部屋付けまでの期間
サブリース業者による期間の目安は退去後のリフォームの完了が20日程度、部屋付けまでが30～45日程度となっております。
仲介業者からの交渉については単に家賃を下げるだけでなく、フリーレントを活用することで稼働率を上げられます。
また滞納がある場合についても稼働しているとはみなせません。こちらについても早期対応のほか、保証会社等の活用が必要です。
■ スキマを埋めて稼働率ＵＰ
部屋だけでなくスキマを埋めることで稼働率を上げられます。
例えば、屋上看板設置、またエントランス周辺にスペースがあれば、自動販売機設置やバイク置場を新設する等です。
あるいは、駐車場に空きスペースがある場合は時間貸しへ転用することも一つの方法と言えます。
開発営業部 マネージャー
辻本 怜史
新年のご挨拶 2025年１月号
「Reborn～新しく生まれ変わる。次の30年の第一歩」
新年あけましておめでとうございます。
世界情勢は混沌としたままです。
ロシア・ウクライナや中東は解決の糸口を見いだせないまま新年を迎えました。
日米とも株価は高いままですが、景気が改善されている実感がない中でインフレが進んでいます。
建築費と土地価格は高いまま推移しています。
不動産ローンの金利は、日銀政策金利や国債利回りの上昇などから上がる要素も多くあります。
このような経済状況の中、賃貸住宅の家賃は都市の中心部を除き、上げにくい地域も見受けられます。
さらに日本の人口は減少を続けています。
そんな中、アジアなどの外国人労働者から見た日本は、円安で報酬面の魅力が低下していると考え、貨幣価値やＧＤＰ成長率が高い国を選択したり、自国にとどまるケースも徐々に増えてきているようです。
よい面と混沌としている面が交錯している経済状況の中に私たちはいます。
そんな中、２０２５年、タカラレンタックスグループは、「Reborn ～新しく生まれ変わる。次の３０年の第一歩」をテーマに事業運営をしてまいります。
これまでもさまざまな不動産関連事業を展開してまいりましたが、今後はこれまでにやってきたビジネスと親和性の高い分野に踏み出し、新しいサービスをご提供してまいります。
これは新たな異業種の成長分野に参入するのではなく、今のビジネスから半歩分だけ拡大した分野で挑戦します。
この場合、資金やリソース（人・モノ）も柔軟に対応でき、さらに現業のビジネスに対する相乗効果も期待しています。
ここ数年、当社では賃貸不動産、賃貸管理業界の関西地区において、SNS（TikTokやInstagram）による集客活動や、法人送客など、イノベーター（先駆け）として活動し、実績を積み上げてまいりました。
今年も不動産関連事業をベースに周辺事業にも活動の幅を広げてまいります。
タカラレンタックスグループの２０２５年の活動にご期待ください。２０２５年がみなさまにとって実りの多い１年となりますことを祈念しています。
2025年1月吉日
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