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管理業界の出来事などが掲載されている、TRG オーナーズ新聞の紹介ページです。

宝オーナーズ新聞について

不動産売買イメージ

「TRGオーナーズ新聞」は、弊社管理業務のご紹介や最新の管理業界ニュースなどを掲載している新聞です。オーナー様向け情報紙として弊社が作成しております。このページでは記事の抜粋をご紹介いたします。

最新「第89号」のご紹介 (2018年10月号から抜粋)

社長コラム「フィロソフィー」(哲学)

 6月の大阪北部地震や豪雨、猛暑、さらに台風21号など、さまざまな災害が続き、オーナー様ほか、物件や入居者の方にも、多数の被害がありました。当社としても引き続き復旧対応を進めてまいります。 

 さて、わたしは全国のマンション管理会社の代表やスタッフの方と会話する機会が多くあり、昨今の業界全体の共通認識として不動産をとりまく環境は大きな2つのトレンドがあるように感じています。

 ひとつは不動産バブル。もうひとつは融資がゆっくり厳しくなってきているということです。
 訪日外国人の増加、いわゆるインバウンド効果により都心部や、観光地等でホテル建築ラッシュが起こっています。
 その影響から多くのエリアで不動産が高騰しているように感じます。最初はホテル用地に限られた場所での地価の高騰でしたが、徐々に賃貸マンション売買価格にも影響が出始めました。
 訪日外国人は昨年で2000万人、これを2020年に4000万人にすると政府は言っています。今回の台風で関西空港も大きな被害があり関西地区のインバウンドは一時的に減るものの、復旧すれば徐々に回復するのではと思われます。

 また、その一方で銀行のアパートローンの融資が厳しくなってきました。スルガ銀行によるシェアハウス「かぼちゃの馬車」運営会社の破綻問題の影響です。高額でサブリースをする会社のずさん経営によって関東の多くのマンションオーナーが経営破綻をおこし社会問題となっています。
 その影響から金融当局が銀行にアパートローン融資の貸し出し時の審査を厳しくするように指導があったとみられています。

 いまは売り時ではありますが、買い時ではないという判断もできると思われます。しばらくは不動産高騰の時代はつづくのかもしれません。

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「第88号」のご紹介 (2018年7月号から抜粋)

不動産売買の取り組み

当グループ仲介店舗での不動産売買の取り組みを紹介します。売買サービスを拡充することで、より⾝近にワンストップ・フルサービスの出来る総合不動産業としてオーナー様にお役に⽴てる様、取り組んでおります。

居住⽤物件の相場は好調、続く低⾦利で購⼊しやすい

この度、仲介営業店の一部の店舗で本業の賃貸仲介のほか、売買仲介も取り扱うようになりました。長きにわたり、賃貸仲介のみを対応しておりましたが、2年程前から売買仲介を試験的に始めると、意外にもニーズがあるものだと感じました。そのお声を拾うべく、売買仲介を行いたいという思いで、売買スキルのあるスタッフの増員や育成を行っております。

しかし、20代後半~30代前半を中心に初期費用やローン生活への不安を抱え、悩んでいる方も多く、まだまだ賃貸への需要は衰えていない状況になっております。当社では、どちらのお客様へも提案ができるように、賃貸スキルと売買スキルを更に磨きをかけ続けております。

実需(物件を購入し居住用として実際に使用する事)に関しては、大きく変動はないものの、緩やかに上昇傾向です。 近畿圏不動産市況H30年4月版

また、住宅ローンの低金利が続く影響で買主の購入限度額も高くなり、順調に成約が推移しています。最近では住宅ローンの金利が、0・457%の商品も出てきております。(18年6月現在 変動 通期型)しかし金利ばかり安くても、各銀行ごとにローン実行時の事務手数料・保証会社手数料や、繰り上げ返済をする際の繰上返済手数料の有無等で大きく変わります。購入希望者のライフスタイルに合わせて提案するよう心がけています。

売却のデメリットは意外と少ない!?

不動産売却に関して、致し方ない売却を除くと、ほとんどの方は物件に思い入れがある分、売却に二の足を踏んでしまうこともあるでしょう。これは実需・収益物件でも同様と思いますが、売却のデメリットはさほど無いように感じます。では売却するメリットをあげると、

1)ローンの完済で支払いに悩むことがなくなる
2)次の購入資金に充てることができる
3)固定資産税や都市計画税等の支払いが無くなる
4)現金化できる

その他にもあると思いますが、この4つが大きく挙げられます。

それに対する、デメリットは、売却に関する費用がかかる(諸費用や一時的な税金など)、ローン残債が売却価格より上回るケースでは、売却できない、といった事などです。

売却に関してのリスクは?

メリットが多いだけでは売却に関しての成功とは言えません。メリット・デメリット以外にも、リスクをあげるなら、買主様がどのタイミングで見つかるかという事です。よくある事例では売り出しを開始した直後に購入希望が入り、その際の価格交渉の条件が合わず、もっと高く売りたいがためにこれを見送り、しかしその後はさっぱり引き合いもなく、数か月後に結局価格を下げて成立してしまう等のケースも見受けられます。

収益物件・増え続ける売却依頼

賃貸、売買だけでなく、オーナー様からの収益物件の売却依頼も増えており、毎月売却相談を頂いております。さらに収益物件の購入相談で、定年リタイヤ後の収入を考えた将来設計として購入検討される方が増えております。公務員や医者、会社役員などいわゆる高属性の方や、不動産会社・中国などからの外国人投資家から購入を求められたり、反面、個人オーナー様は所有不動産を手放すという事が現状多くあります。現在所有されているマンションを手放す理由としては、主に次のようなものがあります。

1)入居者のトラブル(滞納や騒音トラブルなど)
2)赤字のキャッシュフロー
3)後継者の継ぐ意志が弱い

これらの理由で、売却を決断するオーナ様が増えています。また、売却価格も高値で推移しております。過去5年間を振り返ると、不動産価格は緩やかに値上がり傾向で、プチバブルと言われているのも、価格変動を見ると一目瞭然です。それでも購入を希望する数が衰えないのも、それだけの需要がまだまだあるからだと思います。

リスクを軽減・回避する為には

売却に関しては、売却査定から、ご購入をご検討されている方もお力になれればと思います。仲介店舗で売買をするにあたり、売却・購入どちらのお客様にもメリット・デメリット・リスクの共有を行い、誠実に対応していく所存です。

当社では不動産売買の取り組みを賃貸・管理との連携で蓄えた多種多様なノウハウを基盤としつつ、現在提携させて頂いている法人様や現顧客、オーナー様とのお付き合いの中、幅広いネットワークがあるという強みを活用してまいります。

社長コラム「フィロソフィー」(哲学)

賃貸仲介店舗のビジネスモデルは、今までとは違う形態になっていくという変化 を感じ取る機会が多くなっています。

スマートフォンの普及や学生さん、法人対応、外国人居者の対応、民泊等のニーズに最適に対応できる仕組みつくり、さらに賃貸契約時の重要事項説明のIT 化では対面をせずに、TV 電話を使用し、遠方にいながらでも可能になりました。

室内内覧もTV電話で動画で見ることなど、私たちの業界は急激に進化してきました。

それらの変化に対応するアプローチの方法など新しいことを進めながらも、これからもオーナー様との空室対策、物件の価値向上などを懸命にすすめていこうと決意をあらたにしています。

今号本誌面で人材育成や社員教育の取り組みを取り上げています。当社は10 年以上前に、仲介部のスタッフの歩合給を廃止し、月給目当てで働くひとはいなくなりました。ひとと接することが好き、だれかのお役に立つ仕事がしたい等、純粋に学んで仕事に活かしたいという想いのひとが増えました。これらはすぐ身に付くものでなく、入社して何年も培わなければできないものです。

当社のスタッフの皆が、人生経験の多いオーナー様から多くの学ぶ機会がある事に感謝しております。仕事を通じていつもいつまでも成長しつづける人間集団でありたいと願っています。

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過去掲載分

「第87号」のご紹介 (2018年4月号から抜粋)

賃貸経営 × トレンド

知っておきたいトレンド8選。ITの発展により、劇的に不動産業界も変化を遂げる近年です。今回はそんな不動産業界の最新トレンドや新しい生活スタイルを幾つかご紹介させて頂きます。

■IoT住宅 1)スマートロック 2)スマート家電

昨年の本紙でも取り上げましたが、あらゆるモノをインターネットでつなぐという概念で、現在で実用化されている代表的なものが1と2です。いずれもスマートフォンを使い、1はキーレスで鍵の開け閉めができ、2は家電の操作ができます。このように住宅におけるIoTの活用も実用化されると、爆発的に広がるので注目です。

■シェアリングエコノミー 3)時間貸し住宅 4)シェアリング店舗

シェアリングエコノミーは、個人所有の資産等を他人に貸し出しをしたり、それらを斡旋するサービスの事を言い、3はスチール撮影・テレビ・ドラマのロケ地としての利用のほか、ママ友が子供を面倒みながら女子会をする等で使われ、4は実店舗を持たないオンラインブランドが店舗モデルのテストに使用したり、新商品のローンチ時に活用する企業もあるようです。

このように空きリソースを活用したビジネスが日本でも多く誕生しており、3、4だけでなく、車・自転車・軒先・平日使われていないスペースなど空きリソースを使ったビジネスが広がっています。現在、弊社管理の物件内駐車場の活用も始めておりますので是非お声かけください。

■⽣活スタイルのトレンド 5)リビ充家族

リビ充の間取り例 昨年12月にリクルートホールディングスが賃貸トレンド予想を発表したスタイルで、広いリビングで家族それぞれが充実した時間を過ごすスタイルが定着しつつあることを言います。



6)塩系インテリア

「塩系男子」ならぬ「塩系インテリア」、部屋はあっさりとした色素の薄いトーンで統一されます。

7)ミニマリスト

「必要最低限の物しか持たない方法や考え方」、服や物が減るので、全て見せるように収納できます。

8)ヒュッゲ

北欧、デンマーク人の「身近にある心地よい時間や空間を大切にする」生活スタイルで、暖炉を囲んで家族や友達とくつろいだりと、ゆっくり時間を過ごす事です。(脱線しますが)日本より平均労働時間が15%短いが、労働生産性は日本の1・5倍高く、公私共に豊かな暮らし方ですね。

社長コラム「フィロソフィー」(哲学)

繁忙期があけましたが、オーナーさまのマンション経営に弊社はお役⽴ちできましたでしょうか?最近は相続でマンションを譲り受けた⽅や、サラリーマン家主様が増加していることを感じます。

家賃集⾦やリフォーム、⼊居促進などを管理会社に任せながらマンション経営をする⽅が多くいらっしゃいます。⾃主管理ではなく、運営と所有の分離が今後もますます進むのだと思います。さらに数年先を⾒据えつつ、満室を続けるためにはリノベーションや設備など再投資をする必要も出てきます。不動産業の繁忙期である3⽉を終えて、改めて当社スタッフから提案があったときには、どうか⽿を傾けてやってくださいませ。

昨年末に、東京駅⼋重洲⼝そばに弊社法⼈営業部の東京事務所を開設しました。弊社と提携していただいている企業様の本社は東京に多く、密な連携を図ることで、関⻄エリアへの社宅探しの送客増加させるためです。優良な⼊居者をオーナーさまのマンションにご紹介する事を更に加速させたいとの思いから出店しました。

4⽉以降もオーナーさまのマンション経営のためにがんばっていきます。

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「第86号」のご紹介 (2018年1月号から抜粋)

賃貸仲介最前線 繁忙期前の最終確認

繁忙期が到来しましたが、空室を埋める為のご準備はいかがでしょうか?空室募集で⼊居希望者を引き寄せる為の最終確認をおこないましょう!費用は一切かかりませんので。

「募集条件は適正でしょうか?繁忙期での値上げは禁物!」

準備と一言で申しましても、物件や立地、ニーズ等、様々あり難しいですが、まずはどの物件にも必要な備えをしておくことをおすすめ致します。一昔前では、繁忙期に募集条件を値上げする事例はよくありましたが、ネットからの部屋探しが主流の現在では、入居希望者はシビアに物件相場を調べている為、候補から外れてしまいます。また入居したとしても、早期に退去となるケースも多く聞きますので、安易に条件を上げると顧客を失う事になります。

もし賃料等の募集条件を上げるなら、設備投資やリノベーションを行った等の何らかの根拠をもって、かつ仲介業者がきちんとその情報を打ち出せているかのチェックをオーナー様ご自身で確認される事をお勧め致します。根拠が無いと、ただ単に募集条件を繁忙期に便乗し、値上げしただけの物件として認識されてしまいますのでご注意ください。

検索画面の一部

例えば4.9→5.1 万にした場合、検索価格帯が変わり物件数も3倍弱となれば、埋もれてしまいます。



「気持ちよく内覧できる物件に仕上がってますか?」

お部屋の原状回復をされるのは必須の事ですが、エントランスの清掃状況や、部屋内にオーナー様が見てもらいたいポイントが有ればそこを強調させて、内覧時に目が行くようにする事も簡単で大事な事ですのでお忘れのないように。また、集合ポストに入れられた沢山のチラシが溢れでる事を防止する為に「投函防止シール」をされる場合、空室が多いと、案内時部屋を見る前から「この物件は人気の無い物件だ」と勘違いされてしまいますので、空室が多い物件のオーナー様は剝がしておいてください。繁忙期だけでも頻繁にエントランス清掃を心がけてみてはいかがでしょうか?

勿論、私共がご案内させていただいた際に散らかっていれば、拾い上げ捨てておきますのでゴミ箱だけご用意下さい。その他にも、ここでは書ききれないほど色々ありますが、今からでも遅くありませんので、是非お近くの当社スタッフへお声かけ下さい。

社長コラム「フィロソフィー」(哲学)

新年のご挨拶 ~「200年を継続する企業」として~

新年あけましておめでとうございます。

昨年は、タカラレンタックスグループ各事業の母体である、タカラレンタックスグループホールディングスの創業50周年という節目の年でした。

多くのオーナー様の多大なる支えのおかげでここまで来ることができたことに、感謝の気持ちでいっぱいです。これからもオーナー様の管理、満室経営、リフォームはもとより、専門性を高めていき、不動産投資での出口戦略など資産形成全体のお手伝いをしてまいります。 節目を迎え、壮大な目標「200年を継続する企業」をかかげています。 その200年を継続する記念すべき51年目が今年はじまりました。 今日まで50年が経過し、これから150年を進みつづけます。

ふと、150年という期間を過去に(遡る)さかのぼるといつ頃になるのかと思い調べると、1868年(明治元年)。それは江戸時代から明治へと変わった明治維新の年でした。

その年から150年後の現在までは、日本の歴史上、最も重要な激動の時代だったと言えます。今からの150年間も同様、想像も出来ない未知の未来と進化が待ち構えています。しかしどんなことがあっても、未来へつないでいく決意です。そしてオーナー様とも長くお付き合いが続くよう、今のオーナー様だけでなくの次の世代、さらに孫やそのあとの世代にも関わることが出来ますよう、共に成長をし続けられるよう、 全社員で脈々とDNAやこころざしを未来へつないでいく決意です。

当社のスローガンは「MOVE!」。これにはモノやココロを動かす、活気づく、感動する、(ほか部屋を引っ越す賃貸仲介管理業の根底の意味もあります)を胸に、チャレンジしてまいります。この1年が皆様にとって素晴らしい年になりますようお祈りして、年頭の挨拶とさせて頂きます。

平成30年1月吉日
タカラレンタックスグループ各社
代表取締役
宮野 純

「第86号」オーナーズ新聞 掲載用全文「第86号」オーナーズ新聞PDF

 

>>過去の社長コラム「フィロソフィー」はこちら

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