「TRGオーナーズ新聞」は、弊社管理業務のご紹介や最新の管理業界ニュースなどを掲載している新聞です。オーナー様向け情報紙として弊社が作成しております。このページでは記事の抜粋をご紹介いたします。
「第111号」のご紹介 （2024年4月号から抜粋）
未来予測・勝つ地域、負ける地域
『人口問題を理解し、将来に備える方法』
各市町村の人口予測（2020→2035年）
Ａ・人口減少数
Ｂ・減少率
Ｃ・増加率
この数値を理解しどう賃貸経営を行うか！ 減少・増加地域ともに選ばれる物件づくりを考えます！
今回は国立社会保障・人口問題研究所が発表した2020年と2035年の人口データを用い、ランキングにまとめました。すると、意外な自治体がランキングに名を連ねています。
■人口減少数・率の大きい自治体
まずは表（Ａ）、人口減少数が多い自治体の１位は東大阪市で2035年には現在と比べ、約五万五千人の減少です。上位の自治体の印象は高度成長期において住宅の開発・産業エリアとして発展してきた都市です。
また、減少率で見ると過疎化の進む山間部の町村が上位を占めており、エリアを大阪・阪神にしぼり表（Ｂ）にまとめました。
こちらは過疎化が進む町、アクセスの悪い成熟したベッドタウン等が並んでいます。
２つの表から読み解けることは、おおよそ10年後には確実に人口は減少し、自治体によって入居率が２割は減少する。
それに伴い、不動産の流動化が促進されていきます。すなわち、人口の減少を悲観するのではなく、流動化をチャンスと捉えて積極的な投資を行う機会とも言えます。
■人口が増加する自治体もある
減少が多い一方、増加予測の自治体もあります。表（Ｃ）は増加率上位自治体です。
大阪市内中心部への都心回帰が目立ちます。また滋賀県や京都府の衛星都市が行政主導で学校や企業誘致のほか、子育て支援策等が功を奏しています。
これら３つの表から自治体の人口格差は今後大きくなります。賃貸住宅にも人気・不人気の格差が広がることが予想されます。
とは言え人口増加率の高いエリアにも資金力のある大手などの賃貸住宅の参入も増えてきますので、安泰とは言えません。
■将来に対応できる施策例
中長期で賃貸経営で生き残れる施策例を紹介します。
・資産の組み替え
人気都市の物件の購入や、地震災害リスクからポートフォリオの分散が大切です。
・選ばれる物件づくり
エリアに問わず、選ばれる物件作りが必要です。その為には積極的な設備投資、計画的な修繕が必要です。
・修繕計画費も経費算入？
積極的な投資を行うには、資金の捻出のため経費を圧縮することが有利です。例えば、修繕共済等を利用することで、経費の平準化と積立金全額を経費算入することができます。
未来予測に対応すべく、管理部担当もマーケティング力や物件や資産状況ごとの価値向上策などに努めていますので、よろしくお願いします。
開発営業部 マネージャー
辻本 怜史
オーナーさまと賃貸不動産会社の社会的使命
私は公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会（略称ちんたい協会）の会長として、
能登半島地震の被災者支援のため、震災後の1月下旬、賃貸型応急住宅（賃貸住宅を仮設住宅として利用する場合の名称）の情報提供をしている石川県、富山県の現地対策本部に行ってきました。
被災された能登半島の現地では新聞・ニュースでは伝わらない厳しい状況を知ることができました。
これまでの地震災害より被害の範囲は狭いものの、被災者の多くが高齢者で、その多くがペットを飼っています。
賃貸型応急住宅ではペット飼育可物件が少なく、今の場所から移動したくない人が多いのです。
半壊判定で住める家でも、上下水道の復旧に時間がかかり、住めるエリアのブロックごとに、仮設トイレが多数設置されています。
しかし氷点下になる夜間ではトイレも苦痛だと伺いました。
さらに県庁の担当者も、定期的に人事異動があるため、過去の災害時の経験が引き継がれず、経験のない職員が被災対応の担当者となり、後手になってしまっています。
このように現地で住民や行政の職員の聞き取りで初めてわかることが本当に多くありました。
～災害は、どこでも起こりうる～
～カタチを変えた被害が出る～
～これまでの経験が活かされないこともある～
住まいを提供するオーナーさまや賃貸不動産会社の使命。
私たちは想像力を発揮させ、被災への備えと被災者の方へどんなことで支援できるかを、たいせつにしていきたいと思います。
2024年４月吉日
「第110号」のご紹介 （2024年1月号から抜粋）
最新設備トレンドも重要ですが、必須設備も万全に
2023年・全国賃貸住宅新聞は、全国の不動産業者に設備に関するアンケートを行い、各種設備ランキングを発表しました。
今後需要が生まれるだろう最新設備には今後の動向の確認も大切ですが、基本設備の維持管理に目を向けるのが十分でないオーナー様もいらっしゃいます。エアコンを例に取り上げます。
オーナー様にはエアコンが壊れてから取り換える方もおられます。ところがここ１～２年でお客様は内覧時にエアコンの製造年をチェックされることをよく見かけます。
昨今の光熱費の値上がりと、エアコンの省エネ化が進み、８～10帖用の2.8kWタイプの電気代は、15年前の製品と比べ年間3,224円の節約になります。
また、ファミリー物件においても、リビング以外の部屋に取り付けることも入居促進につながります。
エアコンを新調するメリットは、冬シーズンに閑散期で手配がしやすいことと、経費計上で節税にもなります。
空室のタイミング等に適切に交換・設置することをおすすめいたします。
開発営業部 マネージャー
辻本 怜史
新年のご挨拶 2024年１月号
「社会が不安定な時代に大切なこと」
２０２４年、新年あけましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします。
新型コロナが明け、訪日外国人の数もコロナ前を超えたとのニュースを聞きます。
私たち自身も観光地や繁華街で外国人旅行者の姿を多く見かけるようになりました。
しかしながら世界は不安定で落ち着くことなく、揺れ続けています。
ロシアとウクライナの紛争は間もなく3年目を迎えようとし、イスラエルとパレスチナも世界を巻き込み紛争を始めています。
経済においても一時期に１ドル１５０円を超えたりと、円安基調が続いています。ガソリンをはじめ、あらゆる輸入製品が値上がりしています。
特定の事業が苦境に面しているなか、収益不動産事業に対しては熱い視線が注がれています。
しかし収益不動産の販売価格は上昇しつづけ、みなさんもお聞きいただいていると思いますが、表面利回りは人気の東京・京都・北海道では３％前後、それ以外の大都市でも４％程度と高値での取引が続いています。
そんな２０２４年、タカラレンタックスグループはこれまで以上に事業の付加価値を高め、永続的に発展する企業を目指します。
今後はコアビジネスとしての、管理・仲介・売買も強固にしつつ、居住系の収益不動産の入居率を高めることを中心に、オーナーさまの収益率の向上に努力します。
加えて、関連のある新規事業への挑戦をはじめます。
オーナーさまや入居者さまにとって、有益なもの、価値があると感じるサービスを提供してまいります。
これまではSNSによる集客のためのアカウントを作成し、若年層や学生さんへ訴求を行い、当社ブランドのファンを増やしてきました。
これからはお客さまに有益と感じていただけるよう、私たちが持つさまざまなコンテンツやノウハウで得た見識、オーナーさま、入居者さまのニーズに加え、収益不動産の情報・税務に関する情報などから、
研究・開発を重ねサービスを創造、展開してまいります。
社会が不安定な時代だからこそ新しいサービスを模索し、さらにオーナーさまに必要とされる企業となれるように努力してまいります。
２０２４年が、みなさまにとってすばらしい１年になりますことを祈念しています。
2024年１月吉日
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