「TRGオーナーズ新聞」は、弊社管理業務のご紹介や最新の管理業界ニュースなどを掲載している新聞です。オーナー様向け情報紙として弊社が作成しております。このページでは記事の抜粋をご紹介いたします。
2019年掲載分
「第93号」のご紹介 （2019年10月号から抜粋）
不動産物件の付加価値を求める
モノを作れば売れた高度経済成長期からもうすぐ半世紀！今や成熟した消費社会に変化しました。
モノ消費からコト消費へ、所有からシェアへなどの変化に、賃貸経営をどのように対応させるかを考えてみました。
購入・所有からシェアへ
近年モノの所有にはこだわらず、使いたいときに利用する「シェアリングエコノミー」が脚光を浴びています。例えば、15分単位で車を利用できるタイムズカーシェアや、服飾では月額数千円で洋服やバッグ、アクセサリーなどをシェアできるサービスもあります。
不動産においては、コワーキングスペースと呼ばれるシェアオフィスが大変活況で、ＪＬＬの調べでは２０１９年着地予測の床面積が２０１７年からのわずか２年間で約５倍の10万㎡になる見込みです。
モノ消費からコト消費へ
もう一つの消費行動の変化として、モノ消費からコト消費があります。「経験を買う」と言えばわかりやすいでしょう。身近な例では本来は移動手段でしかない電車に、非日常の居心地の良い空間を付加価値として提供する「観光列車」。近鉄の「しまかぜ」、阪急の「京とれいん雅洛」などが代表例です。
リーマンショック以降、円高や震災などの影響をうけて４年連続でインフレ率がマイナスで、強烈な不景気に見舞われていた頃は、商品や物件において「安かろう悪かろう」でも十分通用しました。
しかし、現在は失業率が大幅に改善し、消費者が豊かになったことでゆとりが生まれ、物件にもそれなりの付加価値を求める傾向があります。
賃料を安くするのがダメという訳ではありません。例えば東京都心に近い立地で、洋室がわずか３帖しかないワンルームが、賃料を相場の６～７割掛という格安に設定することで、空室待ちがあるほどヒットしています。
物件に付加価値を付ける為には、設備面の充実や家具家電を設置し、特徴的な部屋にするなどの必要があります。
付加価値を提供できない物件は、賃料を安くせざるを得ませんが、安くすればするほど、一癖二癖ある入居者が比例して増加する為、長期的には得策ではありません。
また、築年数が相当に経過した物件については災害リスク、修繕リスクのほか、減価償却のメリットを生かせなかったり、相続においてもあまり喜ばれないなどのデメリットがありますので、こういった場合はリノベーションや取り壊して駐車場等への転用、建て替え、売却及び新しい物件への買い替えなどのご提案をさせていただいております。
何なりとご相談くださいませ。
売買営業部 藤重 圭
弊社はさまざまなダイバーシティ（多様性）に寛容で尊重する環境づくりを目指しています。
これを実現するには、年齢、性別、障がい、国籍を問わず、すべての方に垣根なく接することができるようにすることが必要です。
２つの柱として、サービス面では安心して暮らせるお部屋紹介の促進と、当社で安心して働くことができる職場環境の実現があります。
サービスでは、9月1日より弊社天六駅前店にLGBTサポート窓口を設けました。
LGBTの方々に気兼ねなくお部屋探しの相談や申込みをしてもらえるようにすることを目的としています。
2018年年初より今日までの２年弱、行政や各団体の協力のもと、さまざまな研修や勉強会、LGBT当事者の採用、就業規則の見直しなどを進め、今年の3月に大阪市より「大阪市内LGBTリーディングカンパニー」認証（星２つ）を受けることができました。
LGBTをとりまく環境は各方面で支援する取り組みがひろまりつつも、まだ多くの課題があります。その課題に研修を受講した社員が対応し、当事者の方やオーナーさまの不安や問題を取り除けるよう努力します。
今後オーナーさまの物件にLGBTの方のご紹介の機会があったときは、どうかご理解とご協力をお願いしたいと思います。
前号でも触れましたように、弊社の東京営業所をJR山手線神田駅近くに開設し、10月初めより営業します。大阪へ転勤される方のお部屋探しの増加を図るとともに、オーナーさまの物件に滞納リスクも限定的な法人の入居者さまをご紹介できると確信しています。
LGBTと法人契約はどちらも、優良な入居者さまと実感しています。
これからもタカラレンタックスグループはさまざまなサービスを展開していきます。
どうぞご理解とご支援をおねがいいたします。
「第90号」のご紹介 （2019年01月号から抜粋）
新年のご挨拶
「2019年の動向とチャレンジ」
新年あけましておめでとうございます。
今年も皆様の管理物件の満室経営に努力してまいります。
前号でも少し触れましたが、スマートデイズ社の運営するサブリース物件「かぼちゃの馬車」を発端にしてスルガ銀行の不正融資が事件になったことでアパートローンの融資審査が厳格になったことをよく耳にします。
今年はアパート・マンション新築、リフォームに関する融資の実行がきびしくなることが想定されます。
関西に目を向けると、大阪万博が2025年に開催される事が決まりました。
さらに外国人旅行者によるインバウンド効果では、昨年の台風での関西空港の損傷で一時的に減少したものの、復旧も早くほぼ復調したと思われます。昨年の地価ではミナミ（難波・心斎橋エリア）のインバウンド需要が、オフィス需要が好調で価格上昇傾向が数年続くキタ（梅田エリア）をも超え、公示地価でミナミがキタを初めて超えました。
これらの需要が今後も継続することで、都心部の商業地でのホテル用地取得を中心にミニバブルが継続するのではないかと想像します。
今後しばらく続くマイナス要素のアパートローン融資や人手不足等と、プラス要素のインバウンド・オフィス・大阪万博・オリンピック等の動向を注視していきますが、さまざまな意思決定には多岐にわたる目利きが必要になります。
2019年から未来に向け、当グループも居住系サービスのみならず、事業用や民泊事業の提案ができるようになりたいと思います。これにはスタッフ全員が学び、共感し、チャレンジすることで進んでまいります。
私たちは総合不動産業を目指してまいります。
この一年が皆様にとって最良の年になりますようお祈りして、年頭の挨拶とさせて頂きます。
2019年1月吉日
入居者からのお困り事・問い合わせランキング 2018年度
2018年は経験したことのない災害が続き、賃貸管理をする上でも様々な経験をしました。 入居者からの問い合わせ内容や件数も通常と異なる内容が多くありましたので一部を紹介します。
新年を向かえ、新しい気持ちでお過ごしの方も多いと思います。「災害が少ない年であってほしい」、「満室経営を維持したい」など、期待や希望を抱いていらっしゃるオーナー様も多いと思います。
昨年は管理会社としても色々と勉強になった。そんな一年でしたが、今回は昨年のお困り事や問い合わせをランキング形式で紹介します。今後の参考までにご一読下さい。
結果を見ますと、エアコンや給湯器など、季節に偏る設備の故障が若干増え、特に酷暑の影響で、エアコンが熱くなり過ぎて冷えないという問い合わせが多数ありました。また解決の糸口が見つけにくい騒音のトラブルも多数ありました。
災害時の問い合わせは、記載の通りですが、これ以外に、一位のクロスをも超える番外編として、「連絡が来ない。」や「早く直して欲しい。」という、いわゆる二次クレームを多く出してしまいました。
賃貸管理を司る者として恥ずかしい内容ですが、災害の直後は依頼が集中し、なんとか自社対応や協力業者への手配を取り付けるも、作業の人手不足や、部材の多くが品切れで数ヶ月手に入らない等が重なり、入居者への進捗確認などが手間取り、結果二次クレームになってしまいました。これは管理部として反省し改善につなげるよう努力いたします。
災害と自然な劣化等も含め、設備不良で賃貸契約の目的が達成できない場合、賃料の減額等も考慮する必要もありますので、そういう事態を未然に防ぐ為に器具の設備交換や配管の高圧洗浄等も出来る限り進めてまいります。
また、起こりうる南海トラフ巨大地震に向けても、備えなければなりません。当社も体制強化で対応してまいります。
今年一年が無事に過ごせますように、どうぞよろしくお願いします。
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