管理業界の出来事などが掲載されている、TRG オーナーズ新聞の紹介ページです。

給排水系のトラブルが増加
　今年、管理部では漏水や配管系統の対応件数が多く、梅雨の集中豪雨による雨漏りだけでなく、配管や防水シートの劣化による漏水、配管系では排水桝のオイルボール（キッチンから流す廃油が白い石のように固まる症状）による詰まり、汚水では配管内の尿石（尿の成分が固形化）や、汚水桝のトイレットペーパーによる詰まりも発生しました。
　漏水や配管のつまりが発生すると、原因の特定と復旧も時間がかり、大変な労力が必要です。

建物診断で内外部の状況を知っておきましょう
　そこで今回は、漏水や設備系被害の予防と繁忙期に備えた物件のリニューアルを含めた「物件診断」をお勧めいたします。診断は弊社と業務提携する専門業者に無料で依頼できますのでご安心ください。物件の外壁のほか、目視だけでは確認が出来ていない躯体や給排水、防水の状況などをプロの目で確認し、診断の中から必要な修繕項目を洗い出します。

修繕しない代償は大きい
　実際のところ、費用面などで修繕に意欲のないオーナー様も多く見受けられますが、修繕を怠ったためによくない結果となった２例を紹介します。

１、軽微な雨漏り箇所の修繕を後回しにしたことで、豪雨の際にシールの切れ目から数フロア数世帯にわたり漏水、入居者全員が修理完了までホテルに数日間仮住まいすることとなり（保険である程度カバー出来るが）、多大な労力を費やした。

２、ハイツの廊下の鉄製手摺、鉄骨階段の補修で建物片面に足場を組み修繕を終えたが、１年もたたないうちに屋根やバルコニー側の漏水が発生、結局短期間で２度も足場を組むこととなり、余計な費用がかかってしまった。

　どちらも費用と労力の負担が増えていますので、足場を組む際は必要性の高い修繕項目も一緒に行うほうが望ましいと考えます。
　タダより高い物は無いと昔から言いますが、対岸の火事と思わず無料で実施していただけますので、今後も物件運営に参考になると思います。


さらに物件価値向上を目指す
　さらに、この足場を組む機会に物件価値向上のための物件エントランスのリニューアルも一緒に紹介します。
　弊社代表が所有していた物件を、築約45年の物件の修繕の際、エントランス廻りを中心に外装のほか、ポーチ、集合ポスト、物件プレートを一新することで、雰囲気が変わりました。早速ネット上で外観写真や共用部の写真が更新された結果、入居者層もこれまで50～60代中心でしたが30代の入居も多くなりました。
　このように付け足すのではなく、新調する際に古い物も新しいデザインにする、このような事例も身近で目にしておりますので、各オーナー様も無料物件診断の診断結果のほか、イメージパースなどで物件の維持や向上への参考にしていただければと思います。

　開発営業部　與田　伸也

　私が所属する「開発営業部」にも、多くのオーナー様から相談をいただきます。
　空室で困っている、滞納者の対応、モンスタークレーマーへの対応等、さまざまです。
　今回は実際の事例を紹介します。

　大阪市内にあるマンションで、「空室が多数あり力を貸して欲しい」との相談を受けました。他の管理会社に任せており、部屋の半数が一年ほど空室になっているとの事でした。現管理会社から「内装を大幅リノベーションしないと部屋は埋まらない」と言われているのですが、改装費が高すぎて迷っているとの事でした。

　オーナー様へのヒアリングと物件診断を兼ね、一緒に現地を確認しました。
　私の第一印象ではリノベーションをする必要性を感じませんでした。部屋の現状は改装前でこの状態では案内時に決まらないのは一目瞭然でしたが、間取りも標準的で募集価格も高額でなく相場並みであるのと、オーナー様には将来、売却する予定もない事を伺い、リノベーション以外に物件価値を高める方法があるか物件診断をさらに進めてみました。

　物件診断メニューの一つ、入居者属性調査で男性が８割、年齢は20代前半の社会人が多く入居されている特徴が判明し、なぜこの入居者属性に選ばれているかを「強み」と考え、空室募集でこのターゲットに絞ることに専念しました。

　内装カラーを男性うけのいい白とチャコールグレイ（濃いグレー）のモノトーンにし、また一人暮らしの応援として家電プレゼントを行ったことで成約が伸び、現在では稼働率が９割まで回復し、満室も目前です。

　開発営業部　中島健次