「TRGオーナーズ新聞」は、弊社管理業務のご紹介や最新の管理業界ニュースなどを掲載している新聞です。オーナー様向け情報紙として弊社が作成しております。このページでは記事の抜粋をご紹介いたします。
「第101号」のご紹介 （2021年10月号から抜粋）
物件再生請負人 地域でニーズと物件の特色は異なる
閑散期の募集は「入居希望者の心を動かせること」
閑散期のお部屋探しは繁忙期と違い、入居希望者の引っ越し理由があいまいです。ネット上や内覧時に「この物件なら住み替えてもいいかな」と思わせる事が重要となります。
先日、都心から離れた郊外のエリアのファミリー物件が長期空室でお困りのオーナー様と面談する機会がありました。
当社の店舗がないエリアの為、物件調査とともに、近隣の仲介業者数社にヒアリングした際、「このエリアで部屋を探すファミリー層は設備にエアコンは必須！無いと誰も見向きもしませんよ！」と口をそろえたようにどの業者も同じ回答でした。
ミスマッチ！ 地域でニーズと物件は大きく異なる
入居希望者のニーズは間取り、家賃、希望設備等が地域で異なります。さらに郊外の物件は大手ハウスメーカーやゼネコンの施工が寡占状態のとき、設備や間取り等の特色が顕著に出ます。
このことから人気設備ランキング上位設備を導入すれば良いという訳ではありません。せっかく設備投資を行ってもミスマッチをおこしては効果が上がりません。特に閑散期では優先順位と必要最低限のコストをかけて空室を埋めていく事が重要になってくると思います。
成約率を上げる事、入居率を高く安定させる事にはマーケットと対話してニーズを探ることが必要です。その際は当社仲介店舗でも顧客ニーズを日々ヒアリングしておりますので、お気軽にご相談下さい。
開発営業部 中島 健次
新型コロナウイルス感染症は、２年を経過しつつありますがなお終息が見えません。
しかしわたしたち賃貸不動産を取り巻く環境は厳しいながらも、他の産業と比較すると、まだ悲観すべき状態には至ってないように思われます。
とはいえ新型コロナの感染にも季節性があるとの専門家の意見に説得力があります。（世界的にも３、８、12月に感染者が多く発生するようです）
今後さらにデルタ株以外の変異株も拡大する可能性もあります。
当社スタッフにコロナワクチン接種を可能な限り推進し、さらに季節性のインフルエンザ予防接種も希望する社員に推進し、社内の感染予防策に最善をつくし、オーナーさまとの面談も今できる最善な方法で安心してできるよう努力します。
まだ大阪府、兵庫県には緊急事態宣言が発出されています。
（本紙がお手元に届くころにはまだ宣言の延長や蔓延防止策が出ているかもしれません）
オーナーのみなさまとの交流ができる事業がいっさいできていない状態が続きます。残念ですが、しばらく交流事業は控えてまいります。
また入居者やお部屋探しのみなさまにもご安心して来店いただける環境を整備し、オーナーさまの満室経営のお手伝いの努力を継続してまいります。
「第100号」のご紹介 （2021年7月号から抜粋）
コロナによる賃貸不動産経営への影響2021
コロナウイルスの影響による緊急事態宣言の再発令や期間延長による入居者の在宅時間増加で騒音問題の件数が高止まり状態。さらに予期せぬ世界的なインフレの影響がオーナー様にも影響を及ぼしています。
私がこの新聞記事を書いておりますのは６月の緊急事態宣言再延長となった頃です。オーナー様は不要不急の外出がしにくい中、どの様にお過ごしでしょうか？
今回はそんな緊急事態宣言の中で起こっている事案から抜粋して２点をご紹介します。
在宅増加で慢性的に騒音問題が続く！
今回は実際の事例を紹介します。
弊社管理の入居者様も同じように不要不急の外出を控えてお部屋で過ごされたり、在宅リモートワークを選択されたりと、皆さんがお部屋にいらっしゃる確率が昼夜を問わず非常に上がっております。そのため弊社の入居者専用24時間コールセンターへの問合せ内容で騒音問題が急増しております・・・。
５月のお困り事の総数が約２００件の中で騒音問題が約50件と通常時の倍以上が寄せられております。在宅時間増加で騒音に悩まされるのも早朝から深夜にかけて長時間で、弊社が応対する件数も時間も比例して多くなっています。
騒音の内容では上階から「ドンドン」と音がするというのを多く寄せられます、ほぼ子供の足音と考えられます。その家庭に注意喚起する際はすり足で音が響かない忍者ごっこで過ごしてねとお願いすると、意外とやってくれています（笑）。
世界的インフレ懸念が賃貸不動産にも影響を及ぼす
現在住宅業界で問題として挙げられているのが、木材不足と価格の高騰問題が上がってきております。これもきっかけはコロナウイルスによる２つの要因が重なっています。
１つはアメリカで、ロックダウン→景気対策の金融緩和→金利低下と給付金のばらまき→在宅時間増加で広い家のニーズ高→低金利での住宅ローン申請と住宅着工数大幅増加の影響。
２つ目はアメリカと中国での出来事。貿易が活発→港湾で人手不足→貨物船荷揚げが滞る→コンテナの使用回転率が低下→資材不足の影響。
これら２つの要因が重なりアメリカの材木価格は２年前と比較し最大５倍に高騰。各国の木材が高値で売れるアメリカに集中し日本を含む他の国に流通しにくい状況が続いています。
日本の木材価格はアメリカ程ではないものの、普段の２～３割程度割高で推移しています。
現在日本に残っている輸入木材が尽きる前に高騰は免れず、大手ハウスメーカーの木材買い占めの懸念もあるほか、国産木材ではもちろん価格が高くこれから伐採しても乾燥に数ヶ月時間を要する為、供給の予定が不透明です。
このため原状回復やリノベーション・和室から洋室への変更などの工事費も上がるのと、材料の調達次第で、着工遅れや一時中断も起こってしまいます。また木材価格が落ち着くまで着工をためらっていると、入居者募集もできず空室期間の家賃収入機会の損失のほうが大きい為、悩ましいところです。
しばらくの間は原状回復やリフォーム代が若干割高でも、空室がありましたら、すみやかに工事を進めるほうが、賢明なのではと感じております。
開発営業部 與田 伸也
オーナーズ新聞が今回で創刊１００号の記念号となりました。
これまで当紙をお読みいただいているオーナーさまに感謝申し上げます。
２０２０年から全世界的に流行した新型コロナ感染症ですが、２０２１年春からいよいよワクチン接種がスタートしました。オーナーさまの中にはすでに第１回目の接種を受けられた方もいらっしゃると思います。
ワクチン接種が進むと近い将来には飲食や旅行など国内個人消費が拡大してくることが予想されます。すべての分野での景気回復とはならないでしょうが、すこしずつ明るい兆しが見えてくることになると思われます。不動産業界も徐々に明るい方向に進むのではないかと考えております。
コロナ禍での巣ごもり需要で昨年からネット通販が急増し、物流倉庫などの需要が盛況で価格も高止まりが続いています。またリモート授業で停滞していた学生向けのマーケットが改善することが想定されます。
経済回復後も訪日外国人むけのホテルなどの宿泊施設市場と、オフィスビル需要もリモートワークの一定の定着化が見受けられることから当面の間、厳しいと思われます。また居住用不動産市場は景気の回復とともに人の移動も増加し徐々に明るくなると考えられます。
今年の後半から来年にかけてみなさまの不動産事業の満室経営に対して、私たちも貢献できるよう努力してまいります。
「第99号」のご紹介 （2021年4月号から抜粋）
物件再生請負人 管理業・景気や業績不振の話題2選
コロナウイルスの影響かは分かりませんが、昨年末からお付き合いのあるオーナー様より伺ったお話を今回は２件紹介にさせて頂きます。
１・サブリース料率大幅見直し
これは、某建築会社にて借り上げを任せているオーナー様より相談を頂きました。２０２１年度の契約更新で、保証賃料の大幅減額を提示されました。
サブリース契約ではよく聞く話ですが、減額幅が大きく、現入居者の家賃、募集家賃を鑑みても、そこまで下げる必要性がないので、サブリース会社と交渉するようすすめました。今も交渉を重ねているようです。
2・管理会社が集金家賃未払い！
とあるオーナー様より、すぐにでも今の管理会社からレンタックスさんに管理を変えたいとの連絡を受けました。今の管理会社からの家賃送金が滞っているとの事。このようなケースは今年に入り数件相談を受けました。オーナー様の元へ行くべき家賃を管理会社が未払いする事は当社としては到底考えられませんが。幸い滞納入居者はおらず、集金管理も当社に無事変更出来ましたが、前管理会社からの未払い分は滞ったままです。
市況が悪くなると今まででは考えられなかった事案が増えてきます。何か違和感を感じましたら、お気軽にお問合せ下さい。
開発営業部 中島 健次
新型コロナがまだ収束をみせない２０２１年の春、国民へのワクチン接種が始まりました。
しかし、若年層の多い弊社の営業社員までワクチンが届くのは少し先のこととおもいます。
当社はオーナーの皆様に安心してご面談いただけることができる日のために、さまざまな施策を試みております。
その施策の一つとして繁忙期の２月全社員によるPCR検査を実施しました。一般的に無症状者によるPCR検査での陽性率は１％と言われています。
当社の約２００名ですと２名は陽性者が出るのではと考えていましたが、結果は全員が陰性というものでした。
社員の日頃の基本的衛生管理の徹底や外出の自粛はもとより、時差出勤、自動車出勤、ビニールやアクリル板の設置、毎日の検温を行ってきました。
さらに昨年の１１月には、全社員でインフルエンザの予防接種を行いました。万が一、発熱があった際にはインフルエンザではなく、新型コロナを疑うために実施したものでした。
インフルエンザのワクチン接種が新型コロナにもプラスに影響する可能性について、昨年６月にアメリカ・コーネル大学が発表しています。
インフルエンザの予防接種も、多少はPCR検査陰性に貢献してくれているのかもしれません。
さまざまな施策や全社員の自助努力が功を奏して、現時点での弊社で陽性者の発生は抑えられていますが、今後も油断することなく感染防止策を継続してまいります。
もしオーナーの皆様からお許しがいただければ、弊社社員との面談機会が増え、コミュニケーションを通じて、満室経営のお手伝いができればと考えています。
「第98号」のご紹介 （2021年1月号から抜粋）
2021年～「攻める」～
新年あけましておめでとうございます。
昨年は新型コロナウイルスによって記憶に歴史に残る１年となりました。
東京オリンピック・パラリンピックのほか、多くのイベントが中止・延期となりました。
当社も３月の繁忙期から5月頃まで集客数が落ち込み苦労を強（し）いられましたが、観光・ホテル業と比較すると、そこまで大きな影響はありませんでした。
オーナーさまの賃貸経営はいかがでしたでしょうか？入居者からの賃料減額交渉、在宅時間増加での騒音やごみの問題など、経験のないことや想定をこえる出来事が多かった一年だったのではないでしょうか。
コロナに振り回されすぎた為でしょうか、昨年夏から秋にかけてのゲリラ豪雨や猛暑などの自然災害での物件へのダメージが昨年は少なったと感じています。
ことし2021年はコロナによる経済の打撃は落ち着いていくと推察されます。
ワクチンの開発、接種や、治療薬の普及も期待され、感染防止対策は続くものの、近い未来（1ヶ月後、次の春など）の見通しが徐々に立てるようになってきます。
多くの企業が本格的な事業の回復に全力をあげてきます。その中で業績を拡大する企業とそうではない企業に分かれていくと考えられます。
タカラレンタックスグループは2021年「攻める！」をキーワードに事業を展開していきます。
既存の事業を守るのではなく、リスクが受容（じゅよう）可能なものであれば積極的にリスクを取りに行きます。
その中にはオーナーさまに喜ばれるサービスの向上も行ってまいります。
近い将来、来るべき日常が戻ったとき、オーナーさまとともにコロナ禍で学んだこと、経験、困難を乗り越えたことなどを皆さまと称えられる日が来るのを楽しみにしています。
2021年がオーナーさまにとって飛躍の１年になることをお祈りして、年頭の挨拶とさせて頂きます。
2021年1月吉日
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