「TRGオーナーズ新聞」は、弊社管理業務のご紹介や最新の管理業界ニュースなどを掲載している新聞です。オーナー様向け情報紙として弊社が作成しております。このページでは記事の抜粋をご紹介いたします。
「第105号」のご紹介 （2022年10月号から抜粋）
金利が上がって不動産価格が下がる？
まず2020年から世界全体を巻き込んでいるコロナ禍の出来事の振り返りです。
同年4月に緊急事態宣言の発令、東京五輪が翌年に延期されるなど、経済活動や消費が大きく抑制され、一時的に景気が急激に冷え込みました。
さらに局地的ながら、東京の銀座や大阪の心斎橋など、大消費地の商業地域では軒並み地価が下がりました。
インバウンドの恩恵が大きく薄れたドラッグストアなどの退店が相次ぎ、周辺の賃料が大幅に下落しました。
このように、賃料下落局面で土地や収益物件の価格が下がることがあります。
反面、住宅は同じ収益物件でも店舗や事務所と違い、価格の基となる賃料が急激に変動することはほぼ無いので比較的安定しています。
では極端な仮説として、住宅の賃料が下落しない限り不動産価格は下落しないのでしょうか？
残念ながら賃料以外の要因で不動産価格が下がる局面があります。
金利・インフレ・CPIとの相関関係
収益不動産の購入において、買主の多く（法人含む）は融資を利用します。当然ながら、借入れの際の金利は低ければ低い方が良いわけですが、
現在の貸出金利は史上空前の低さと言われています。
【図１】は金利と利回りの関係を最も簡単に表したものです。いくら物件の利回りが良くても、金利が上がれば手残りは減ってしまいます。
また、定期預金など、ほぼノーリスクの金融商品の金利が上がれば、ミドルリスクとされる不動産投資における不動産価格はやや遅れて下落していく傾向があります。
例えば、1990年の郵貯の定額貯金３年以上の金利は６％超でした。こんな状況では誰も新たに不動産投資など行わず、結果、収益物件の価格は下がっていきました。
このように、金利と不動産価格は密接に関係しています。
さて、気になるのは金利は今後上がってくるのかどうかというところですね。
政策金利は日銀の金融政策次第ですが、アメリカをはじめとする先進諸国が軒並み利上げをする中で、日本は相変わらず利上げをせず低金利のままです。その理由はインフレ率が他の国と比べ非常に低い為です。
例えば、アメリカは年率換算で10％近いインフレ率を記録する中で、日本はいまだに１％台です
【図２】・CPI（諸外国コア指数・生鮮食品、エネルギー除く）、インフレ目標、政策金利の推移ー2022年8月時点。
ただ、トレンドとしては、今年４月以降上昇傾向で （本稿執筆時８月末時点）新聞やテレビなどで「物価が上がって大変だ」と言っている通り、
統計として低い水準ながら確かに上がっていると言えます。
日銀は2013年に黒田総裁が就任して以来、大規模な金融緩和と称して低金利の政策を続けています。この政策は消費者物価指数が安定的に2.0を上回るまで続けると言っています。
利上げや貸出金利の今後の展望
このまま物価が上がり続ければ、次に来るのは政策金利の引き上げとなります。現在借り入れしている物件の金利も変動金利の場合上がってきます。
加えて今後物件を購入する際も上がっています。
ご所有の物件は金利上昇により運営コストが上がり、さらに利上げが長く続くと購入需要が減り、いざ物件売却の際は売却価格を安く抑える必要が出てくるかもしれません。
もし今のうちに売却をご検討の場合は、無料のご相談を受け付けておりますのでお気軽にお申しつけください。
売買営業部 課長 藤重 圭
この夏、新型コロナウイルスの感染者が当社でも急増しました。
感染者には10日間の自宅療養、濃厚接触者には５日間の自宅待機（テレワーク）を命じています。
一時は感染者・濃厚接触者の合計が20名以上となり、人員不足となった仲介店舗では近隣店舗や本部系のスタッフによる日替わりの応援などで運営していました。
そのような毎日が続いた中でも、当社の数年かけて積み上げてきた施策が功を奏しました。
物件のネット公開と反響の初動対応などの一部を店舗から分離し、専門スタッフを本部とテレワークに集約し対応件数とその品質が保たれ、さらにお客様からの反響対応の「見える化」で、離脱した担当スタッフのお客様を代役スタッフがスムーズにフォローできました。
そのおかげでなんとか夏の閑散期においても売上がたち、オーナーさまの満室経営の一助を継続できたのではと思っております。
さて、当社の仲介部ではWEB戦略チームを立ち上げ、インターネットやSNSなどからのお客様を増加させるよう日々試行錯誤しております。
その取り組みの中のひとつであるショート動画系のSNS、「TikTok」では当社SNSサイトの人気が急上昇しています。
ある物件紹介動画では約30万回近くも再生されています。紹介する物件を増やしている途中ですが、反響も着実に増加しております。
このように新しいSNSなどによる集客チャネルが機能しはじめています。今後のさらなる発展にご期待ください。
「第104号」のご紹介 （2022年7月号から抜粋）
建物健康診断の必要性と価値を高める設備
「建物診断の必要性と価値を高める設備を紹介します。本紙もこの２点は以前から何度か取り上げております。多くの提案の中で費用対効果が高い実績・事例も増えております。賃貸経営常勝のヒントとしてご検討ください。」
大切な物件にも健康診断を
繁忙期も終わり新入居者も新しい住まいに慣れ始めました。この時期になると梅雨や台風の影響もあり、毎年建物の様々なトラブルが発生しております。
特に漏水被害は物件への補修費や入居者への補償費が発生し、ひどい場合は退去にまで発展し、さらに補修に日数を要すると空室期間も長くなり何一つ良い事がありません。
テナントリテンションの観点からも日頃のメンテナンスは欠かせませんので、ご所有の物件の現状を把握されてはいかがでしょうか？
そこで建物診断をおススメします
当社の提携協力会社に依頼をすれば建物診断を無料で行ってもらえます。
また当社と実績の多い提携会社で診断をしますので、当社を差し置いての勝手な営業活動や強引な営業活動や強引な契約をさせられる事もなく安心ですし、
診断したからと言って緊急工事の場合を除き、すぐに契約されなくても業者の選択はオーナー様の判断にお任せしていますのでお気軽にご用命ください。
近い将来のトラブルを把握し予め備える事により、先にお伝えしたリスクヘッジとトラブルの費用を最小限に抑える事が一番かと思います。建物診断でこれらの一助になればと考えております。
また壁面や屋上など、普段から意識して見ない箇所は何かが起こってから気付く事が多く、外壁や防水の剥がれからの漏水は強い雨が降らないと起らない場合も有りますので、しっかり診てもらって下さい。
詳細は当社へお問い合わせください。
宅配ボックスの設置をあきらめていませんか？
単身・ファミリー物件問わずネット環境の次の必需品と言っても過言ではないのは宅配ボックスです。
大変需要が高いものの、設置（普及）割合が低く、物件価値を高めるには狙いどころと考えます。物件が存在する地域の現在の設置割合をポータルサイトで調べて見ると一目瞭然です。
もし最寄り〇〇駅、１ＤＫ、徒歩〇分以内で検索結果が２００件あった場合、詳細検索で宅配ボックスにチェックすると結果はおよそ５０件で設置割合は１／４となり、物件数が絞られます。
従前は設置するスペースがある程度必要で、アパート・ハイツなどには設置しがたい商品ばかりでしたが最近では小さなスペースや屋外用の防水タイプも出ていますので導入しやすくなっています。
以上、今回ご紹介の「建物診断」は問題の修繕箇所の症状が浅ければその分費用も少なく、入居者にかかる被害も少なく済みますので、この機会にぜひご検討ください。
「宅配ボックス」はネット検索のヒット率が上がります。空室でお困りのオーナー様は設置をおススメいたします。
開発営業部 與田 伸也
コロナウイルスによるまん延防止等重点措置も終了し、一般的には制限なしの行動がとれることになりました。
しかし当社約２００人の社員とその家族にも、いまだコロナ陽性者や濃厚接触者がまれに出てきます。
当社ではこれらの社員に自宅待機を指示しリモート業務や、Zoomなどでのテレビ会議を活用しています。また大人数での会食などは当面控える方針を継続してまいります。
そしてロシアのウクライナへの侵攻が長期化するなか、日本に避難されるウクライナの人の援助となるように、住宅の無償提供を私が副会長をつとめる団体、全国賃貸管理ビジネス協会で始めました。
まずは自社物件の空室から避難民の方々の住居の提供を、できる限り取り組みたいと思います。
オーナーのみなさまにおきましても、ご協力いただけるお部屋がおありでしたら、弊社スタッフまでお申し出くださいませ。
「第103号」のご紹介 （2022年4月号から抜粋）
相続登記などの義務化
2021年4月に不動産登記法が改正され、相続登記と住所氏名変更登記の義務化が決定しました。
重要なことは、この法改正以前の物件の登記にも適用される点です。
違反すれば10万円以下の過料の対象となります。相続登記や住所氏名変更登記を義務化の背景は所有者不明土地問題に行きつきます。
現在、所有者不明土地の面積は約4万㎢で、九州の面積に相当します。法務局の調査によれば、全国10箇所・約10万筆において、最後の登記から50年以上経過している割合を出すと、大都市でも6.6％、大都市以外になると26.6％にのぼります。
これら所有者不明土地では、市町村税である固定資産税及び都市計画税の徴収ができない為、財源が枯渇する市町村では死活問題となっていました。
また、公共事業の為、地方公共団体が用地取得しようとしたところ、最終の登記が明治時代で、相続人だけでも100人以上になった！なんて話もあります。
このような背景からの登記の義務化の流れですので、今後ますます厳格化が予想されます。
相続登記は2024年4月28日迄に施行、住所氏名変更登記は2026年から施行予定です。相続登記や住所氏名変更登記がお済みでない方は今のうちに済ませておくことをおすすめします。
売買営業部 藤重 圭
このメッセージを書いているのは３月中ごろ、わたしたちのいる賃貸仲介・管理業界はまさに繁忙期の真っ只中です。
新型コロナ拡大の影響は若干ながら２０２２年シーズンも受けています。今のところ、まん延防止等重点措置が実施されておりますが、オーナーさまの満室経営のお手伝いのために、管理営業部はもとより仲介営業店も最大の努力をしています。
感染防止対策を充分にとり、お客様、オーナー様と接しております。また社員のリモートワークや、入居希望者とのリモート内覧、面談などもITを活用しながら良い結果をオーナー様にお伝えできるようがんばっています。
さてロシア・ウクライナの問題は当該国に深刻な影響を与え、エネルギーや商品の価格など世界経済にも大きな打撃をもたらすと思われます。
賃貸業界にもこれまでコロナによる、金融緩和や物流の乱れでのインフレ、内装設備資材や半導体などの不足を抱えている中、この有事によるさらなるインフレと資材不足への備えが必要です。そしてこれらはビジネスだけではなく、ガソリンのほか、光熱費さらに食料品などわたしたちの生活にも影響を及ぼす可能性もあります。
さまざまな世界中をとりまく問題がありますが、まずは今年の賃貸シーズンで成果をあげるとともに、私たちは平和を願いながら目の前の課題に取り組んでいきたいと思います。
「第102号」のご紹介 （2022年1月号から抜粋）
2022年～「あきらめない」
新年あけましておめでとうございます。
新型コロナに明け暮れた昨年でしたが、オーナーのみなさまにも多少の影響があったと思われます。感染の回避やワクチン副反応、ビジネスへの影響が少ないことを願っております。
当社も営業店や管理部の事務所で、感染者やクラスターの発生がないように、アクリル板や消毒など日常業務においても対応をしてきました。
また、20年21年と2年続けて、通常のインフルエンザの予防接種も会社全体で行い、来店されるお客さまや、対面するオーナーさまへの対策とともに、対面で面談する社員の健康管理においても十分注意をしております。
全店、全部署にテレビ会議のシステムを用意したり、大人数でのミーティングを遠隔開催するなど、社員同士の感染にも注意をしているところです。
新しい日常としてマスク姿は浸透され、当面はこの景色が日常になりそうだと感じています。
さて2022年、当社は「あきらめない」をテーマに掲げ、進んでまいります。
コロナ以降、不動産業界にもDX（デジタルトランスフォーメーション）による既成の事業に大きく変化が起こったり、関西の中堅不動産会社の仲介事業を他企業へ売却するという出来事がありました。
これまでのやり方や、狭い視野で物事を見ていては成長できないと感じています。
2022年は社員ひとりひとりが知恵を絞り、既存の枠を飛び越えることのできる環境を創造します。
仲介・管理をコアビジネスとし、活動のフィールドを展開し、さらに社会に貢献できる企業にしていきます。
2022年がみなさまにとって、安全で楽しい1年となりますことを祈念しています。
2022年1月吉日
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