管理事例「入居率５０％・築４０年の老朽アパートが６ヶ月で入居率１００％に」をご紹介

入居率５０％・築４０年の老朽アパートが６ヶ月で入居率１００％に

総戸数12戸と１４戸の並んで建つ２棟のアパート、入居率は５０％で老朽化が目立ち原状回復費用も多額になるが、家賃は安いまま。改装すればするほどマイナスになるのではないかという状況でした。

問題点

入居率50％／建て替えが不安(金銭面等)

兵庫県にある総戸数12戸と１４戸の並んで建つ２棟のアパート、入居率は５０％で老朽化が目立ち原状回復費用も多額になるが、家賃は安いまま。改装すればするほどマイナスになるのではないかという状況でした。
改善策として、アパート２棟を取り壊し、新築アパート１２戸への建て替えを検討されていました。
しかし、多額の建築費用が掛かるので、先々家賃が下がったときにどうなるのか、子供たちに資産を残してやれるのか、将来の不安がオーナー様を襲っていました。

問題点：現状の家賃収入を捨てるのか？

２棟で年間約５００万円の家賃収入がありました。新築に建て替えた場合、当然この収入はなくなります。そうであれば、現状のまま何もしない方がいいのではないか。
でも、老朽化した建物を放置しておくわけにはいかない、どちらにも決められない状態が続きました。

Ａ棟→Ｂ棟へ大移動を行い、現状の家賃収入を維持したまま新たな一手を打つ。

まず、Ａ棟→Ｂ棟へ入居者様に移動していただき、現状の家賃収入維持できる状況を提案。
Ａ棟に内外装リノベーションを施し、新たな入居者様に入居いただき、物件を再生することを併せて提案しました。
Ａ棟の入居数とＢ棟の空室数が同じでしたので、Ａ棟からＢ棟に全ての入居者が移って頂ければ家賃収入は減らず、Ａ棟はリノベーションを行い、10年間家賃固定型のサブリースを行う提案を致しました。

※下記は内外装リノベーション施工中の写真です。

Ａ棟の入居者様をＢ棟に移動していただき、家賃収入を維持させることに成功しました。
Ａ棟は提案どおり、内外装リノベーションと同時に耐震補強を行ったことで、15年程度建物の寿命を延ばすことができました。　
現状の２Ｋの間取りは、単身者をターゲットに１ＤＫに変更、新築と同様の最新設備を導入。アパートの立地を考慮しバイク駐車場も併設、単身者に人気のインターネット無料設備も導入しました。 1室あたり約30,000円だった賃料を52,000円にアップ、駐車場を４台設併設しさらに収益率を上げ、家賃収入を８４％アップすることに成功しました。
将来的にはＢ棟も老朽化が進みますので、１０～１５年後を目途にＡ・Ｂ棟の建て替えを行うことを計画しています。

※下記は内外装リノベーション後の写真です。